อสังหาฯสมุย–พะงัน กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ Investment Hub ระดับโลก ต่างชาติเข้ามาลงทุนผ่านนอมินีอื้อ เชื่อรัฐกวาดล้างไม่หมด
นภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เกาะสมุย–พะงัน ได้กลายเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความสนใจสูงที่สุดของประเทศไทย ทั้งในมิติของการลงทุน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และการถือครองกรรมสิทธิ์ในรูปแบบ Leasehold จากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดมีความคึกคักอย่างมีนัยสำคัญ และนำไปสู่การปรับตัวของราคาที่ดินในหลายพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ราคาที่ดินสูงขึ้นแบบก้าวกระโดดสะท้อนแรงส่งจากดีมานด์ทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งมีลักษณะคล้ายกับการเติบโตของตลาดที่ดินในจังหวัดภูเก็ตในช่วง 5 ปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบในเชิงระดับราคาโดยรวมแล้ว พื้นที่เกาะสมุย–พะงันยังคงมีระดับราคาที่ดินที่ต่ำกว่าภูเก็ตอย่างมีนัยสำคัญ จึงยังถือเป็นตลาดที่อยู่ในช่วง Early Growth to Expansion Phase และยังมีช่องว่างในการเติบโตอีกค่อนข้างมาก ทั้งนี้จากการสำรวจพบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2569 เกาะสมุย–พะงัน มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 154 โครงการ รวม 2,860 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 61,140 ล้านบาท สะท้อนถึงการขยายตัวของอุปทานอย่างต่อเนื่อง และการเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนาโครงการทั้งรายเดิมและรายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา
นายภัทรชัย กล่าวว่า สำหรับอัตราการดูดซับ พบว่าโครงการบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง และมีการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์รองรับกำลังซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายในรูปแบบ Leasehold (เช่า) ส่งผลให้สัดส่วนการถือครองโดยนักลงทุนต่างชาติมีบทบาทสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดอย่างชัดเจน ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในกรุงเทพมหานครก็สนใจเข้ามาสะสมที่ดินในพื้นที่เกาะสมุยและเกาะพะงันเพิ่มมากขึ้น เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีอุปทานในตลาดค่อนข้างจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการ ส่งผลให้อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง และสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
สำหรับโครงสร้างผู้ซื้อ พบว่าตลาดบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยและพะงันยังคงพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นหลัก โดยผู้ซื้อชาวไทยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 10–15 ของความต้องการทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเจ้าของธุรกิจท้องถิ่น ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงครองสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 85–90 ของตลาด
เมื่อพิจารณาเชิงลึกพบว่า กว่าครึ่งหนึ่งของความต้องการทั้งหมดมาจากกลุ่มนักลงทุนชาวยุโรป ซึ่งสะท้อนบทบาทของเกาะสมุยและพะงันในฐานะจุดหมายปลายทางด้านการพักอาศัยระยะยาวและการลงทุนระดับนานาชาติ ขณะเดียวกันยังพบความต้องการที่ต่อเนื่องจากนักลงทุนในกลุ่มรัสเซีย อิสราเอล จีน ออสเตรเลีย สาธารณรัฐเช็ก และฝรั่งเศส ซึ่งล้วนเป็นตลาดหลักที่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนดีมานด์ของอสังหาริมทรัพย์บนเกาะ
นานภัทรชัยกล่าวว่า ทั้งนี้คาดว่าในปี พ.ศ. 2569 จะมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่และรายใหญ่จากกรุงเทพฯ รวมถึงผู้พัฒนาในภูมิภาคอื่น ๆ เช่น บมจ. ศุภาลัย บมจ. อรสิริน โฮลดิ้ง และผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์รายอื่นๆ เข้ามาเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมอย่างคึกคัก เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดในพื้นที่ศักยภาพสูงนี้ ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันในตลาดทวีความเข้มข้นมากยิ่งขึ้น ทั้งในด้านทำเล การออกแบบโครงการ และกลยุทธ์การขาย
นายภัทรชัยกล่าวว่า อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการควรให้ความสำคัญอย่างยิ่งต่อการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (Title Deed) ให้ถูกต้องและครบถ้วน รวมถึงการเลือกทำเลที่มีศักยภาพด้านดีมานด์ที่ชัดเจน เนื่องจากแม้ตลาดโดยรวมยังมีแนวโน้มเติบโต แต่ความสำเร็จของแต่ละโครงการยังขึ้นอยู่กับคุณภาพของทำเล โครงสร้างผู้ซื้อ ราคา และความเหมาะสมของผลิตภัณฑ์เป็นสำคัญ
“ที่ผ่านมาพบว่าหน่วยงานรัฐยังตรวจสอบไม่เข้มแข็งพอทำให้เกิดนอมินีเกิดขึ้นจำนวนมาก แม้ทางการจะมีการจับไปแล้ว แต่เชื่อว่าก็ไม่หมด อีกทั้งการจัดตั้งบริษัทก็มีความรัดกุมถูกต้องตามกฎหมายไทย ทำให้ยากที่จะเอาผิด ดังนั้นทางแก้เรื่องนี้คือรัฐคงรต้องนำเรื่องการจัดเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลเข้าไปจัดการ โดยต้องจ่ายมากกว่าบริษัททั่วไปอย่างน้อย 2 เท่าเพื่อให้ประเทศไทยได้อะไรกลับมาบ้าง ส่วนจะเก็บรูปแบบไหนต้องศึกษากรณีตัวอย่างจากต่างประเทศ”
